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Möchten Sie Ihre Projekte jetzt umsetzen? Die Lösung ist die Zwischenfinanzierung.

Topmoney - Projekte umgehend realisieren? Zwischenfinanzierung als Lösung
Klingt eigentlich ganz einfach: Sie verkaufen Ihr Eigenheim, um mit dem Erlös ein neues Objekt zu erwerben. Doch der Teufel steckt in einem Detail, namens Timing: Nicht immer steht das nötige Eigenkapital zum passenden Zeitpunkt zur Verfügung. Sie möchten nicht warten, bis diese Mittel frei werden, sondern Ihr Projekt sofort realisieren? Dann könnte eine Zwischenfinanzierung Ihre Option der Wahl sein.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Zwischenfinanzierung meint einen kurzfristigen Finanzierungstyp. Vorausgesetzt, Ihre endgültige Baufinanzierung steht, gewähren Kreditinstitute diese in Form eines Zwischenkredits mit einer Laufzeit von maximal 24 Monaten. Dabei unterliegen Zwischenkredite als klassische Darlehen laut § 488 Abs. 1 BGB dem Kreditbegriff nach § 19 Abs. 1 Kreditwesengesetz. Eine Lösung, die in Betracht kommt, wenn Ihre Finanzierungsbedarfsrechnung zeigt, dass eingeplante Eigenkapital-Quellen zum benötigten Zeitpunkt nicht bereitstehen. Zwischenfinanzierung überbrückt diesen kurzzeitigen Liquiditätsengpass.

Eine Zwischenfinanzierung macht Sinn im Fall von:

  • zeitnah fälligen Geldanlagen
  • noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen
  • Lebensversicherungen, deren Fälligkeit noch nicht erreicht ist
  • noch nicht eingelangten Verkäuferlösen bestehender Immobilien

Zwischenfinanzierung: Sonderform der Baufinanzierung

Ist Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif bzw. die Zuteilung der Bausparsumme noch nicht erfolgt, kann Ihnen eine Zwischenfinanzierung in Höhe der gesamten Bausparsumme gewährt werden - sofern die erforderliche Mindestansparung erreicht ist. Wann Sie auf ein angespartes Guthaben zugreifen können, lässt sich nicht immer exakt abschätzen. Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, können durchaus bis zu neun Monate bis zur Auszahlung verstreichen. Alternativ bieten Banken auch an, neu abzuschließende Bausparverträge komplett zwischen zu finanzieren: Hier setzt sich der Zwischenkredit aus der Bausparsumme plus der Summe aller Ansparleistungen zusammen. Vorteil: Sie erhalten die gesamte Summe des Bausparvertrages sofort, ohne Wartezeit. Im Standardfall überbrückt eine Zwischenfinanzierung den Zeitraum bis zur Auszahlung des Bauspardarlehens. So können Sie auch ohne zugriffbereites Eigenkapital eine günstige Chance zum Kauf eines Hauses ergreifen. Die Darlehenshöhe entspricht der Bausparsumme bzw. der Höhe der fälligen Geldanlage, des Sparvertrags, der Lebensversicherung oder des Verkaufserlöses Ihrer Immobilie, je nachdem, was in Ihre Finanzierung einfließen soll. Sie rechnen beispielsweise für den Verkauf Ihres Hauses mit einem Überschuss über die Restschuld von 100.000 Euro? Sobald dieser Betrag eintrifft, können Sie damit Ihr Darlehen - direkt und komplett - tilgen.

Immobilie kaufen: Kosten der Zwischenfinanzierung

Fällt eine Vorfälligkeitsentscheidung an? Nein, denn bei Zwischenfinanzierungen gibt es keine feste Sollzinsbindung. Sofortige Tilgung bedeutet hier keinen Zinsschaden für die Bank: Schließlich legt sie sich nur kurz, statt auf Jahrzehnte fest. Dafür liegen die Kosten für eine Zwischenfinanzierung (je nach Kreditausfallrisiko) mehrere Prozentpunkte über den Kosten normaler Finanzierung. Hinzu kommen Bearbeitungsgebühren im Rahmen von ein bis zwei Prozent; der Aufwand für ein Zwischendarlehen ist dem einer Immobilienfinanzierung normaler Länge vergleichbar. Der Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie gelingt nicht oder nicht zum anvisierten Preis? Auch diese Risikoabsicherung lässt sich Ihr Geldinstitut bezahlen. Tipp: Beantragen Sie Ihre Zwischenfinanzierung stets bei dem Kreditinstitut, das auch Ihre Anschlussfinanzierung übernimmt. Denn je attraktiver diese, desto günstiger die Bedingungen der Zwischenfinanzierung. Die Sie nicht zu knapp kalkulieren sollten: Wird der Verkaufspreis nicht erreicht oder verzögert sich der Verkauf, könnten Sie ein größeres Finanzierungsvolumen als geplant benötigen. Beachten Sie auch, dass Sie die Auszahlungsansprüche der Endfinanzierung sowie die Grundpfandrechte an den Kapitalgeber Ihrer Zwischenfinanzierung abtreten - die Endfinanzierung sichert die Ablösung der Zwischenfinanzierung.

Immobilie bauen - per Bauzwischenfinanzierung

Etwas anders liegt der Fall, wenn Sie als Bauherr Baukosten per Zwischenkredit finanzieren müssen. Die Immobilie ist fertig? Dann wird das Darlehen durch Hypothekarkredit (Hypothekenbank) oder Bauspardarlehen abgelöst; als Sicherheit treten Sie das Grundpfandrecht in Form einer Eigentümergrundschuld auf Neubau und Grundstück als Sicherheit an die zwischenfinanzierende Bank ab. Typische Baufinanzierungen beinhalten vier bis fünf Auszahlungstakte mit pauschalen Quoten nach Baufortschritt (25 Prozent bei Fertigstellung des Kellers, weitere 25 bei Rohbau, ein weiteres Viertel bei kompletter Inneninstallation, die Restsumme bei Übergabe). Weil diese Auszahlungen in einzelnen Bauphasen jedoch nicht immer sofort bereitstehen, um Baurechnungen zeitnah zu begleichen, kann eine passende Zwischenfinanzierung einspringen: Flexibel an die Zahlungserfordernisse angepasst, stellt sie sicher, dass die Bedingung künftiger Auszahlungsreife eingehalten wird.

Hat eine Zwischenfinanzierung auch Nachteile?

Ja - vergleichsweise hohe Zinssätze plus Bearbeitungsgebühren machen die Zwischenfinanzierung teurer als eine gewöhnliche Baufinanzierung. Der Zinssatz folgt aktueller Marktentwicklung, da bei kurzer Laufzeit die Zinsbindung entfällt. Online-Rechner erlauben einen ersten Überblick aktuell möglicher Konditionen für Ihre gewünschte Kreditsumme. Auch sind reine Zwischenfinanzierungen ohne Beantragung eines langfristigen Folgedarlehens selten. Und fällt der Verkaufserlös einer Immobilie geringer als erwartet aus, kann neben dem Ursprungsdarlehen zusätzliche Nachfinanzierung erforderlich werden. Gesprächsbereitschaft seiner Bank erreicht, wer bei anvisiertem Hauskauf so früh wie Käufer und notariellen Kaufvertragsentwurf, sprich den Zeitpunkt der Mittelverfügbarkeit, vorweisen kann.

Zwischenfinanzierung - in Österreich und der Schweiz

Anders als in Deutschland gibt es im Schweizer Markt keine Standardlösungen, wie das folgende Beispiel veranschaulicht: Wer hier ein Eigenheim verkaufen, um mit diesem Kapital eine neue Liegenschaft zu finanzieren, braucht 20 Prozent Eigenkapital. Wie Frau B., die sich nach dem Tod Ihres Mannes verkleinern, sprich ihr Eigenheim im Grünen gegen eine Seniorenwohnung in der Innenstadt tauschen möchte. Dazu soll ihr Häuschen für 500.000 Franken den Besitzer wechseln. Auf dem Haus lastet eine Hypothek von 350.000 Franken - eine Beleihnung von 70 Prozent. Sonstige Mittel hat Frau B. nicht. Der Preis der Seniorenwohnung beträgt 450.000 Franken. Um eine neue Hypothek aufzunehmen, benötigt die Witwe wenigstens 20 Prozent Eigenkapital - Mittel, die in ihrem Eigenheim gebunden sind. Hier kommt die Zwischenfinanzierung zum Zug, um die Zeitspanne zwischen Bestandsverkauf und Neukauf zu überbrücken. In Deutschland dagegen könnte Frau B. ihre Hypothek auf eine Beleihnung von 100 Prozent aufstocken. Zusätzliches Kapital, das hilft, eine neue Hypothek abzuschließen. Und in Österreich? Hier erlaubt es ein Bau- und Kreditkonto, zusätzlich Zahlungen an Notare, Bauträger oder Architekten zu tätigen sowie Einzahlungen darauf vorzunehmen. Dabei berechnen sich die Zinsen nur auf Basis der Summe, die tatsächlich aus dem Kreditrahmen beansprucht wurde.

Zwischenfinanzierung = Vorfinanzierung?

Zwischenfinanzierung ist nicht gleich Vorausdarlehen oder Vorfinanzierung: Während bei der Zwischenfinanzierung die Endfinanzierung feststeht, geht das kreditgebende Institut bei einer Vorfinanzierung aufgrund fehlenden Eigenkapitals ein höheres Risiko ein - und lässt sich dieses über entsprechende Zinshöhe honorieren. Zum Beispiel im Bereich Unternehmenskauf: Muss dieser in engem Zeitfenster - unter Verzicht nachhaltiger Finanzplanung - abgewickelt werden, kann die Bezahlung des Kaufpreises aus einem Vorfinanzierungskredit erfolgen. Läuft dieser, sorgt der Erwerber des Unternehmens für die Endfinanzierung.

Gibt es Alternativen zur Zwischenfinanzierung?

Sind Sie Inhaber einer Lebensversicherung oder Rentenversicherung, können Sie ein Policendarlehen aufnehmen. Hier beleihen Sie Ihre Versicherung maximal bis zum aktuellen Rückkaufswert. Als weitere Option bietet sich das variable Darlehen an. Dieses ist - im Gegensatz zum Zwischenkredit - stets an die Grundschuld gebunden (im Grundbuch eingetragen). Ein variables Darlehen lässt sich beliebig lange fortführen; Zinsen werden - je nach Darlehensvereinbarung - alle drei bzw. sechs Monate an die aktuellen Konditionen des Euribor plus prozentualem Zinsaufschlag angepasst. Wann kommt ein variables Darlehen für Sie in Frage? Immer dann, wenn Sie keine Anschlussfinanzierung planen, etwa, wenn Ihr Erlös aus dem Hausverkauf einschließlich Rückzahlung der Restschulden für die Finanzierung Ihres neuen Objektes komplett ausreicht. Während die Zwischenfinanzierung den Status von Eigenkapital genießt, gelten variable Darlehen als Fremdkapital. Bedenken Sie also: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Sollzins Ihres langfristigen Annuitätendarlehens, denn der Beleihungsauslauf (der Anteil des Darlehens am Beleihungswert) fällt niedriger aus - idealerweise bei Einhaltung einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent. Dies bedeutet, dass Sie von optimalen Zinskonditionen profitieren. So steht es Ihnen offen, den Verkaufserlös bei bedienter Restschuld - zum, Beispiel 80.000 Euro - als Eigenkapital in eine neue Finanzierung einzubringen. Bei weiteren Eigenkapitalreserven, etwa in Höhe von 60.000 Euro, ist dann ein Darlehen von 190.000 Euro aufzunehmen, um einen Kaufpreis von beispielsweise 330.000 Euro zu zahlen. Bei variablem Darlehen müssen Sie dagegen - bei gleicher Eigenkapitalreserve - ein Darlehen von 270.000 Euro aufnehmen. Beim Zwischendarlehen beträgt der Beleihungsauslauf bei 190.000/270.000 Euro 70 Prozent, beim variablen 100 Prozent. Eine Vollfinanzierung, die Sie zügig zurückführen sollten: Nutzen Sie die Möglichkeit der Sondertilgung, sobald das Eigenkapital bereitsteht - eine Kündigung ist, im Rahmen der Dreimonatsfrist, jederzeit möglich.

Wenn es einmal eng wird: Finanzsanierung als Ausweg

Sie haben es sich anders vorgestellt, aber es zeigt sich: Die laufenden Belastungen durch Zwischenfinanzierung und Darlehen stellen sich als unerwartet hoch heraus, vielleicht klopft sogar der Gerichtsvollzieher an. Privatkonkurs? Keine taktisch kluge Lösung, denn die Schulden bleiben und sind jederzeit betreibbar - als Verlustscheine. Stecken Sie den Kopf nicht in den Sand: Finanzsanierung bzw. Schuldenregulierung ebnen (Aus-)Wege, begleitet durch professionelle Unterstützung bei der Lösung Ihrer Finanzprobleme. Offene Forderungen tilgen? Dazu zahlen Sie monatliche Raten an eine Stelle, welche die Kreditorenverwaltung leistet. Bankübliche Vorgaben sind für die Bewilligung nicht zu erfüllen. Neue Raten, wo Sie die bestehenden kaum stemmen können? Nein, denn Finanzsanierung ist kein Kredit, sondern erarbeitet ein tragfähiges, auf Sie zugeschnittenes Finanzsanierungskonzept, das Ihre Finanzierung auf sichere, weil strukturierte Beine stellt. Finanzsanierer sind also - staatliche - oder privatwirtschaftliche - Dienstleister, die u. a. Einigungen mit Gläubigern bewirken. Allerdings ist bei staatlichen Schuldnerberatungen mit langen Wartezeiten zu rechnen - und auch diese sind, Etatkürzungen geschuldet, nicht immer kostenfrei. Im Bereich privater Anbieter sollten Sie genau hinsehen: Wie seriös präsentiert sich der Sanierungsanbieter, wie transparent, informativ und lösungsorientiert sein Internetauftritt? Ohne bestehenden Vertrag sollten Sie keinesfalls Vorauszahlungen leisten - unseriös. Seriöse Finanzsanierer dagegen wissen um ihre Verantwortung gegenüber ihren Kunden. Auch wenn dies im Einzelfall bedeutet, dass man Ihnen nur Angebote macht, die im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten Sinn machen. Damit Sie - bei unveränderter Finanzsituation - Ihre monatlichen Raten anstrengungslos leisten.

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